【资料图】

HVAC（供暖、通风和空调）系统对于维持商业建筑中舒适健康的室内环境至关重要。以下是商业房地产(CRE)物业团队需要确保的10件事，它们是其暖通空调健康和安全计划的一部分：

1.预防性维护

定期的预防性维护对于保持暖通空调系统的效率和寿命至关重要。这包括清洁过滤器、检查皮带、检查制冷剂液位、润滑电机和检查电气连接等任务。然而，预防性维护的最大瓶颈是物业团队并不总是能够全面了解其跨建筑物或投资组合的暖通空调系统。或者，当属性团队仍然手动记录维护活动时，信息经常会丢失。当物业团队全面了解他们的预防性维护计划和任务时，设备的使用寿命可以延长十倍。这一切都是为了改善预防性操作，以减少资本支出并最大化资产价值。

2.过滤变化

也许这条建议要回到最基本的地方，但它很重要，并且有理由在这个列表中占有一席之地。肮脏的过滤器会严重影响暖通空调系统的性能，导致更高的能耗和室内空气质量下降。随着时间的推移，过滤器会积聚灰尘、污垢和碎屑，从而阻碍气流并迫使暖通空调系统更加努力地工作，以保持所需的温度。这增加了对设备的压力，导致更高的能耗，降低设备寿命，甚至可能导致系统故障。肮脏的过滤器也会对室内空气质量产生负面影响。根据制造商的建议定期更换过滤器，或根据特定场地条件需要更频繁地更换过滤器至关重要。更换过滤器是控制暖通空调健康和安全计划的简单方法。

3.管道检查

管道系统检查是成功的暖通空调健康和安全计划的另一个重要组成部分。随着时间的推移，管道可能会出现泄漏、积聚碎屑或损坏，所有这些都会损害暖通空调的性能，并侵蚀建筑物的底线。例如，管道系统泄漏会导致大量能量损失，这意味着更高的能源费用和不必要的设备压力。同时，管道中堆积的污垢和碎片会阻碍空气流通，导致室内空气质量差，并对租户构成潜在的健康风险。确保管道系统检查包含在您的HVAC健康和安全计划中是保持租户快乐和健康的关键。

4.能源效率

优化昂贵、高能耗的暖通空调系统是提高能源效率和减少排放的关键途径之一。定期评估暖通空调系统的能源效率，并考虑升级到更节能的设备，当它的时间更换组件或整个系统。这有助于降低运营成本并最大限度地减少对环境的影响。还有一些技术可以利用人工智能来帮助优化暖通空调性能并降低能耗。这种类型的软件有能力插入现有的建筑管理系统，每年至少减少20%的能源成本。

5、室内空气质量

在疫情之后，健康和保健现在也是更重要的优先事项。这意味着暖通空调必须保持ASHRAE室内空气质量和通风标准。可以通过监测二氧化碳水平、湿度和温度来确保适当的通风并支持良好的室内空气质量。这不仅对居住者的舒适度很重要，而且对遵守当地法规和准则也很重要。最好实施可以提供帮助的技术，因为手动监测室内空气质量是一项艰巨的任务。尽管如此，监测和调整以改善室内空气质量对于租户的舒适度至关重要。

6.租户舒适度

根据最近的一项行业调查，70%的商业建筑租户的要求是舒适问题，如温度投诉和下班后的气候控制。凉爽的早晨和温暖的下午会导致室外温度达到20到30度。当租户调整恒温器以抵消室外温度的温暖或凉爽时，这会导致频繁的“舒适波动”。一些地区的湿度很高，导致暖通空调更频繁地运行，以保持建筑居住者的舒适。利用机器学习的工具将能够自动优化HVAC系统。不仅可以减少租户对温度相关的投诉，而且由于消耗量减少，还可以节省能源成本。

7、团队训练

确保大楼工作人员在HVAC系统的操作和维护方面接受了适当的培训。这有助于防止因处理不当或疏忽造成的问题。物业团队最关心的问题，如何为工程师提供适当的装备，尤其是在人员流动频繁的时候。让新团队成员迅速融入团队可能很难。关于暖通空调系统的知识转移仍然存在风险。解决此问题的一种方法是将将暖通空调库存数字化。当所有信息都在一个地方并且团队成员可以随时访问时，您可以通过集中访问设备手册、操作视频和其他资源来教育员工。这些工具还允许团队标准化维护过程和时间表，并尽早发现问题，以避免代价高昂的问题。

8.改造或升级

改造或升级暖通空调系统可以带来实质性的好处。随着暖通空调技术的进步，与旧设备相比，新系统和组件通常提供更高的效率、性能和控制能力。升级或改造HVAC系统可以优化能源使用、降低运营成本并提高室内空气质量和舒适度。例如，升级可能涉及将旧的、效率较低的冷水机更换为高效率的型号。或者改造可能包括为现有电机添加变频驱动器，以实现更好的控制和节能。升级通常包含更智能的控制系统，可提供更好的数据，从而更精确地管理建筑气候并进一步节约能源。虽然初始投资可能很大，但长期节省和提高系统可靠性通常使改造或升级，成为财务和运营上合理的决定。

9.楼宇自动化

楼宇自动化系统(BAS)代表了商业房地产物业管理和运营的变革性进步这些系统允许对各种建筑系统进行集中控制，包括暖通空调、照明、安全等。对于暖通空调系统，BAS可以实时监控和调节温度、湿度和气流，优化建筑不同区域的舒适度和能源效率。这些系统提供的高级分析可以在使用模式、低效率和潜在维护问题变得关键之前突出显示出来。此外，许多楼宇自动化系统可以与物联网设备集成，提供更好的控制和定制选项。通过自动化日常任务和提供有洞察力的数据，楼宇自动化系统不仅可以提高楼宇性能和效率，而且随着时间的推移还有助于显着节省运营成本。

10.应急准备

应急准备是建筑运营的一个重要方面，可以显著减轻意外的暖通空调系统故障或故障的影响。它涉及制定一个强大的计划，以快速有效地应对暖通空调紧急情况，最大限度地减少停机时间，并确保建筑物居住者的安全和舒适。

应急计划应包括一份合格服务提供商、零件供应商的清单，以及在系统出现故障时要遵循的明确程序。此外，应急计划应考虑到定期系统检查，以便及早发现潜在问题并主动解决。备用或替代加热、冷却和通风解决方案也可能包括在本计划中，以在维修期间提供连续性服务。通过有效的应急准备，建筑业主和营办商可以更好地管理意外事件，减少干扰和潜在损失，同时确保楼宇尽快恢复正常运作。